睿见丨盈利难题未解，深业物业二度“闯关”IPO前途几何？
8月25日，深业物业再度向港交所递交上市申请。这距离其第一次递交上市申请过去整整六个月。
2023年至今，顺利赴港上市物企仅有润华服务、众安智慧生活，深业物业会成为年内第三家吗？
根据物企IPO历史数据，国家队物企貌似没有折戟的纪录。不过贵为深国资背景的深业物业，此次却是第二次“补考”。
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值得一提的是，深业物业还是本年度第一家提交IPO的物企。今年2月24日，深业物业率先递交IPO申请，中金公司、中信证券和建银国际为其保荐人。
然而，此后却没有任何通过聆讯的消息，直至6个月期满，于8月23日招股书正式“失效”。
不过在此期间，深业物业曾遭到证监会问询，要求出具境外发行上市备案补充材料，其中涉及公司依法设立且合法存续、股权清晰的相关情况、是否存在被控股股东或其他关联方资金占用的情形等方面，同时需承诺上市募资不会流入房地产领域。
深业物业没有透露任何关于上市进度缓慢的原因，仅仅在招股书失效的两天后，迅速重新提交了新的一份招股书，并更新了今年上半年的最新数据。
不过，从数据来看，深业物业过往展现的区域集中度过高、盈利能力偏低、增速过慢等经营痛点，依然没有得到明显的改善。这或许是造成其IPO迟迟未能实现的核心原因。
招股书显示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，深业物业实现营业收入分别约为18.38亿、21.52亿元、23.48亿元、12.84亿元。
该营收规模在行业内并不算优异，仅与目前已披露中期业绩的物企对比，深业物业属中等偏下水平，且增速相对缓慢，尤其自2022年起，年增幅更呈下降趋势，仅为7%左右。从今年上半年业绩数据推断，深业物业的年增速或保持相同水平。
当然，这与大环境有关，受房地产调控影响，物企经营亦受到一定冲击，综观目前已披露中报的物企，接近三分之一出现同比增速下滑。
数据显示，2018年至2022年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由5671亿元增长至8701亿元，复合年增长率为11.3%。自2022年起。市场判断，未来五年内整体市场复合年增长率为8.5%。
此外，值得一提的是，深业物业的业绩贡献主要来自于华南区域。于2020年度、2021年度、2022年度，来自大湾区的收入分别达到12.97亿元、16.29 亿元、18.29亿元及，分別占总收入的70.6%、75.7%、77.9%。
到了今年上半年，区域集中度更是进一步上升，期内来自大湾区的收入达到10.25亿元，占比高达79.9%。
从面积来看，截至今年6月末，深业物业总签约建筑面积约为7560万平方米，在管项目总数为480个，总在管建筑面积约为7180万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。
其中，大湾区在管总建筑面积约为4950万平方米，占在管总建筑面积的68.9%。
这也侧面反映了深业物业的市场外拓经营能力相对较弱。
不过，深业物业对母公司依赖看似并不算过于严重。于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，来自独立第三方的收入占比分别为56.5%、58.7%、58.5%及59.9%，呈明显上升趋势。
今年下半年以来，深业物业已订立九份新服务合约，总签约建筑面积约为306070平方米，在管建筑面积增加约29989平方米，当中七份为与独立第三方开发物业有关的合约。
然而，从数据上来看，深业物业在盈利方面仍摆脱不了母公司的“拯救”。
招股书显示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，公司实现净利润分别约为1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元、0.83亿元。毛利分別为2.78亿元、2.79亿元、3.38亿元及2.02亿元，毛利率分別为15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。
尽管目前行业毛利率下降已成常态，但整体来看，物企毛利率均值仍维持在22%左右。深业物业平均15%的毛利率在行业内属偏低甚至垫底水平。
即使这样，深业物业的毛利率还是靠关联方的拉动。其在招股书上明确表示，深业物业向关联方提供服务的毛利率高于向独立第三方提供服务的毛利率。
其中，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，向关联方提供服务的毛利率分别为23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向独立第三方提供服务的毛利率分别为9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。。
深业物业表示，这主要是由于为独立第三方物业开发商开发的物业提供的服务主要为城市及产业园服务以及住宅物业管理服务，该等服务的毛利率较低，且在参与新的城市及产业园服务中，在项目营运初期产生的成本较高。
分板块来看，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，城市及产业园服务毛利率分别为7.5%、8.4%、11.5%及12.4%；住宅物业管理服务毛利率分别为15.4%、11.5%、9.6%及9.6%；商业物业运营及管理服务毛利率为25.0%、23.0%、26.2%及30.3%。
换言之，深业物业外拓项目更倾向于利润偏低的住宅物业管理服务和城市及产业园服务。值得一提的是，当前住宅开发市场规模正经历着不可逆转的收缩，这或意味着，未来深业物业第三方市场的增量有限。
如今，非住宅市场成为物企们争夺的目标，深业物业背靠母公司，最大的优势自然是可长期取得持续稳定的相关商业物业运营业务，然而，关联方可提供的新增市场资源同样亦有限。
市场普遍认为，资本仍保持对深业物业较高的认可度，主要还是因为其国资背景。但光凭国资背景这一优势就顺利推动上市吗？
这样单薄的故事显然无法打逐利的投资者。深业物业应更多思考，如何将商业运营能力进行对外输出，从而打造独有的市场核心竞争力，而这才是扭转盈利困境的核心关键。
要深知，如今随着上市门槛提高，聆讯愈趋于严格。根据港交所新规，自2022年1月1日1起，港交所正式实施新修订的主板上市规则，将上市申请人的主板盈利规定调高60%以上。
显然，深业物业的盈利能力依然强差人意。
2022年至今，多家物企递表到期后未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后再无声音，希望深业物业不是其中一个。
